La abogada Franca D’Amico —egresada de la UNC, especialista en Alquileres, Derecho Inmobiliario, Familia y Violencia de Género, y Doctora en Derecho Tributario— ofrece un análisis profundo sobre la discriminación habitacional y la urgente necesidad de una respuesta institucional. Dejando en claro, la situación que atraviesa Argentina, en el marco del acceso al alquiler constituyendo un verdadero laberinto legal, económico y social, especialmente para mujeres, madres solas y sectores sin ingresos formales. inquilina
En el corazón mismo de la desigualdad habitacional late un fenómeno silenciado, persistente y alarmante: el obstáculo que enfrentan miles de mujeres, especialmente madres solas, para acceder a una vivienda en alquiler. Lo que en teoría es un derecho consagrado tanto por la Constitución Nacional como por tratados internacionales con jerarquía constitucional —el derecho a una vivienda digna— se ve diariamente cercenado por una realidad que no contempla su cumplimiento y por un Estado que elige mirar para otro lado.
Los niños como barrera
La abogada entrevistada no duda en señalar uno de los puntos más crueles de esta problemática: la presencia de niños como impedimento para alquilar una vivienda. “Muchas de las ofertas de inmuebles publicadas ponen como requisito que sea sin niños”, explica, y lo dice con la serenidad de quien ha visto repetirse la escena una y otra vez, con distintos rostros, pero con la misma angustia.
A veces se trata de madres solteras, otras veces de familias completas. No importa. La condición excluyente parece ser la infancia. Esta discriminación implícita —pero legalmente permitida— deja a estas personas fuera del mercado formal de alquiler, y frente a un dilema existencial: o consiguen un alquiler a cualquier costo, o quedan a merced de la informalidad o el hacinamiento.
La profesional lo explica con claridad jurídica: estamos frente a una tensión entre dos derechos. Por un lado, el derecho de acceso a la vivienda. Por el otro, el derecho del propietario a decidir a quién alquila su propiedad. “No se puede comprometer a un particular a que alquile a cualquiera”, admite, “porque entonces atropellaríamos otros derechos constitucionales”.
Y ahí entra el rol del Estado. O mejor dicho, su ausencia.
¿Dónde está el Estado?
"El tema entonces es encontrar la manera de resolver esto a través del Estado", subraya la abogada. Y lo dice con firmeza, pero también con la resignación de quien ha visto pasar gobiernos sin que se materialicen políticas públicas para atender a este sector.
Las soluciones existen. Existen en el plano de lo deseable, del diseño posible. Pero no se implementan. No hay organismos estatales que asistan específicamente a inquilinas en situación de vulnerabilidad, ni oficinas que equilibren la relación profundamente asimétrica entre propietarios e inquilinos.
En contraste, ella destaca cómo en el ámbito de la defensa del consumidor hay estructuras más avanzadas: leyes específicas, defensorías provinciales y municipales, sistemas de denuncias digitales, audiencias de mediación, capacidad sancionatoria. "En cambio, en la relación entre el mercado inmobiliario y quienes carecen de propiedad... no tenemos organismos en ninguna provincia, ni una repartición, ni una oficina", lamenta.
Es decir: si tenés un problema con una licuadora defectuosa, el Estado te defiende. Si quedás en la calle con tus hijos, no.
La doble trampa de ser mujer
A todo esto se suma un problema estructural que convierte a las mujeres en víctimas recurrentes de esta injusticia: la informalidad laboral. Las estadísticas —como las difundidas recientemente en Córdoba— indican que la mayoría del trabajo informal lo realizan mujeres. Eso significa que no pueden acreditar ingresos formales, lo cual las deja automáticamente fuera de los requisitos exigidos para alquilar: recibo de sueldo, garantía propietaria, o garantía bancaria.
“Muchas veces uno de los requisitos para alquilar es tener ingresos registrados”, remarca la abogada, “y también se les dificulta conseguir garantías porque al no tener un ingreso registrado, es difícil que algún particular le preste una garantía de sueldo”. La desigualdad de género no solo se reproduce en el mercado laboral, sino que se proyecta directamente sobre la posibilidad de acceder a un techo.
El peso invisible del género
Uno de los aspectos más contundentes que emergen del testimonio es la manera en que el mercado inmobiliario impacta diferencialmente en mujeres, sobre todo aquellas que son madres solas o trabajan en condiciones precarias.
"La realidad de las mujeres que formamos parte de un mercado inmobiliario informal, con ingresos no registrados, es muy dura", afirma la abogada. El acceso a una vivienda en alquiler se vuelve una carrera con obstáculos insalvables: no poder acreditar ingresos formales implica quedar fuera del radar de las garantías tradicionales. ¿La alternativa? Comprar garantías truchas. Es decir, pagar aún más para demostrar algo que en la práctica existe —capacidad de pago— pero que el sistema se niega a reconocer si no está rubricado por un recibo.
El combo es demoledor: a los gastos habituales de ingreso a un inmueble (comisión inmobiliaria, mudanza, informes, sellados), se suma la compra de una garantía. "Y eso no es todo", agrega. "Porque al no poder demostrar ingresos ni presentar una garantía ‘válida’, muchas veces se ven obligadas a aceptar condiciones contractuales abusivas."
¿Qué implica esto? Contratos con cláusulas que benefician exclusivamente a los locadores, aumentos por fuera de toda regulación, penalidades desproporcionadas y, en no pocos casos, alquileres que se pactan informalmente, con recibos truchos o incluso sin ningún papel. La vulnerabilidad no es solo legal, es existencial.
El espejismo del derecho al consumo
Una de las confusiones habituales es pensar que el acceso a la vivienda puede abordarse desde la óptica del derecho del consumidor. Pero la entrevistada marca una diferencia tajante: “Estamos hablando de dos cuestiones distintas. En el derecho del consumidor, los actores sociales son quienes producen bienes y servicios y los consumidores. En el acceso a la vivienda, los actores son el mercado inmobiliario y las personas que necesitan alquilar para vivir”.
No es solo un problema jurídico; es una cuestión política. Y en política, la omisión también es una forma de decisión.
La ley que fue, pero nunca fue
La Ley de Alquileres, sancionada en 2020 tras años de lucha de organizaciones de inquilinos, prometía cambiar este panorama. Y en parte lo hizo. Al menos en lo que respecta a los contratos por tres años y la actualización anual (luego semestral) de los alquileres. Pero eso fue todo.
"Después la ley estaba compuesta por otro montón de artículos más", recuerda la abogada, "que tienen que ver con el alquiler social, con la registración de los contratos, con obligaciones que no se cumplieron en la práctica".
El Estado no solo no garantizó el cumplimiento de la ley, sino que tampoco desarrolló políticas complementarias para sostener su espíritu. Peor aún: el gobierno nacional actual derogó esa ley, devolviéndonos a un estado de anomia total.
Hoy no hay plazos mínimos de contrato obligatorios. No hay criterios objetivos de actualización. Todo queda librado a lo que "cada uno quiera". En palabras de la abogada: “Estamos mucho peor que antes”.
La urgencia de una defensoría del inquilino
La propuesta no es nueva dessarrolla Franca, desde hace años, organizaciones como Inquilinos Agrupados vienen reclamando la creación de oficinas de defensa del inquilino, que funcionen como lo hacen las defensorías del consumidor. Sin embargo, hasta el momento, no han logrado que ninguna provincia las implemente. No por imposibilidad legal. No por falta de ideas. Simplemente, por falta de voluntad política.
Y sin voluntad política, lo que queda es un mercado sin reglas claras, sin árbitros, donde los jugadores más débiles siempre pierden.
¿Una crisis de derechos o una política deliberada?
Bien lo insinua en varias palabras la profesional lo que se revela detrás del drama de las madres solas que no pueden alquilar no es simplemente un fallo del sistema, sino un sistema que funciona perfectamente... para unos pocos. Porque la ausencia de regulaciones no es neutral: beneficia a los sectores más concentrados del mercado inmobiliario, y perjudica sistemáticamente a los más vulnerables.
Estamos, entonces, frente a una crisis de derechos, sí. Pero también frente a una política deliberada de no intervenir. El derecho a la vivienda digna no debería ser un lujo. Y sin embargo, en la Argentina de hoy, lo es.
"No hay una defensoría, no hay una oficina, no hay un sistema de registración. No hay nada que quede registrado en relación a toda esta temática." La frase, pronunciada con la crudeza de quien no necesita edulcorar la realidad. El relato de la abogada que lleva años en la trinchera de la defensa de los derechos de inquilinos e inquilinas.
Lo que esta profesional denuncia con claridad meridiana es la ausencia de una política pública integral sobre el alquiler en Argentina. No existe un registro estatal de contratos ni de conflictos. No se sistematizan los casos de discriminación ni de abusos. "Quienes formamos parte de organizaciones que asesoramos a inquilinos e inquilinas recibimos todo tipo de denuncias: desde incumplimientos legales hasta abusos en el trato por parte de inmobiliarias y propietarios. Pero nada queda plasmado. No hay ningún espacio institucional donde quede esto registrado."
Esa informalidad no es un detalle técnico. Es un diseño estructural que habilita la opacidad, perpetúa abusos y deja en la sombra miles de situaciones conflictivas que, al no existir en los registros oficiales, tampoco existen en el radar de las políticas públicas.
Sin contrato, sin servicios
La cadena de exclusiones continúa cuando se trata de acceder a servicios básicos como electricidad y gas. "En la mayoría de los casos, estos servicios deben trasladarse a nombre del inquilino. Pero cuando no hay un contrato formal que pueda presentarse, no se puede hacer el cambio de titularidad."
La consecuencia es concreta: los servicios quedan a nombre del propietario, quien puede cortar la luz, condicionar su uso o incluso usarlo como una herramienta de presión para desalojos informales o renegociaciones forzadas. El resultado: personas viviendo sin derechos ni certezas, sin papeles, sin respaldo legal ni institucional.
El silencio como política
Lo más grave de este panorama no es solo lo que ocurre, sino lo que no se dice. La falta de registro estatal de denuncias por abusos, discriminación o contratos irregulares impide no solo dimensionar el problema, sino también visibilizarlo políticamente. "Lo sabemos quienes estamos en las organizaciones, lo escuchamos todos los días, lo vemos en los rostros y en las angustias. Pero eso no está en ningún lado. No existe para el Estado."
Este silencio institucional perpetúa una forma de violencia estructural: la invisibilización de quienes alquilan en condiciones adversas. Y, como suele pasar, las más afectadas son quienes cargan con tareas de cuidado, ingresos irregulares o identidades marginadas.
¿Qué hacer?
La abogada deja bien en claro la pregunta imponente. Ya porque no alcanza con visibilizar: hay que actuar. Se necesitan políticas públicas integrales que partan del reconocimiento del alquiler como parte del derecho a la vivienda. Hace falta crear un sistema de registración de contratos y de conflictivas. Hace falta una defensoría específica de inquilinos e inquilinas, con capacidad de asesoramiento, mediación y sanción.
Pero sobre todo, hace falta un cambio de paradigma: entender que detrás de cada contrato hay una vida. Que alquilar no es solo una transacción económica, sino un acto profundamente social que define el acceso a la ciudad, al arraigo, a los vínculos, a la dignidad.
Y como dice la abogada, con la serenidad de quien conoce la crudeza del territorio: "Hasta ahora, lo único con lo que hemos contado es con la voluntad de quienes integran las organizaciones sociales. Pero eso no alcanza. Es hora de que el Estado se haga cargo."
“En mi opinión, lo necesario para regular la relación locativa y disminuir la cantidad de conflictos y los abusos que se dan dentro del mercado inmobiliario y proteger más a los inquilinos e inquilinas es, en primer lugar, que vuelva a entrar en vigencia la ley de alquileres”. Así comienza el testimonio de una abogada especializada en defensa de derechos de las personas inquilinas, con una claridad contundente sobre el estado de desamparo que atraviesa hoy quien necesita alquilar.
La ley de alquileres derogada en 2023 fue el resultado de una larga lucha colectiva. Surgida de la organización popular, discutida en el Congreso y aprobada democráticamente, significó un hito en la protección de los derechos locativos. Su eliminación abrió un escenario de desregulación total donde los contratos se negocian en condiciones de extrema desigualdad, quedando las personas inquilinas expuestas a abusos de todo tipo.
Pero para esta abogada, el problema no se resuelve solo reinstaurando la ley: "Cuando vuelva a estar en vigencia, el Estado debe exigir y controlar su cumplimiento, no sólo en cuanto a los plazos y la forma de actualización, sino también en otros aspectos que están incluidos dentro de la ley de alquileres, como el desarrollo del alquiler social".
El alquiler social, lejos de ser una utopía, es una obligación de los Estados democráticos para garantizar el derecho a la vivienda. Consiste en que el Estado destine inmuebles fiscales a sectores que hoy están sistemáticamente excluidos del mercado locativo formal: jubilados y jubiladas con haberes bajos, personas sin ingresos registrados, madres solas con hijos, personas con identidad de género disidente.
Según la abogada, es urgente “liberar a estos sectores de la obligación de presentar garantías”, uno de los principales escollos al momento de acceder a un alquiler. De este modo, se podría consolidar una red de alquileres accesibles, sostenibles, que no dependan del azar ni del favor de un propietario, sino de una política estatal activa.
Oficinas de defensa del inquilino: descentralización y acceso a la justicia
Otro aspecto fundamental que propone esta voz experta es la creación de oficinas de defensa de los derechos de las personas inquilinas en cada ciudad, cada pueblo del interior del país. Lugares donde se brinde asistencia jurídica gratuita, donde se puedan realizar denuncias por abusos e incumplimientos, y que funcionen como instancias de mediación entre locador y locatario.
Además, estas oficinas deberían contar con la facultad de aplicar sanciones y multas a quienes vulneren la normativa, tal como ya ocurre con las Defensorías del Consumidor. Sin control ni penalidades, las leyes quedan reducidas a letra muerta.
Quién paga la comisión inmobiliaria
El peso económico que recae sobre las personas que alquilan no termina en el monto del alquiler. A eso hay que sumarle comisiones, gastos contractuales, mudanzas, sellados, etc. Hoy, en casi todas las provincias del país, la comisión inmobiliaria debe ser pagada por el inquilino o inquilina. "Me parece fundamental que se modifique este aspecto y que comience a ser obligatorio que lo pague el locador al 100% o, al menos, que sea repartido entre ambas partes 50 y 50", plantea la abogada.
Este planteo no es nuevo. Durante años ha sido uno de los ejes de lucha de las organizaciones inquilinas. La desigualdad estructural entre quien alquila y quien posee uno o más inmuebles para alquilar vuelve injusta esta obligación. En muchos casos, se trata de sumas que superan un salario entero.
Administraciones de consorcio: tierra de nadie
Otro de los grandes temas pendientes en materia habitacional tiene que ver con los edificios y sus consorcios. En palabras de la abogada: “Es importante que exista un registro de administradores de consorcio para poder llevar un control sobre las administraciones, sobre los seguros que contratan, los ascensores, los matafuegos, las liquidaciones que hacen, la contabilidad… que rindan cuentas”.
La falta de regulación deja la puerta abierta a innumerables abusos: sobreprecios, mal manejo de fondos, servicios sin prestar. Hoy, quienes sufren este tipo de irregularidades no tienen a dónde recurrir. No existe oficina, repartición ni autoridad alguna que controle o sancione a estas administraciones.
La indiferencia legislativa
En Córdoba, los proyectos que podrían dar respuesta a estas demandas están durmiendo en los cajones del poder legislativo. "Se presentaron varias veces: el registro de administradores de consorcio, la defensoría de los inquilinos, la modificación sobre la comisión inmobiliaria. Nunca fueron tratados. Nunca se debatieron", denuncia la abogada.
Y no es una situación exclusiva de esta provincia. En ninguna del país estos proyectos han avanzado. El lobby inmobiliario, los intereses corporativos, la falta de voluntad política conspiran contra el derecho a la vivienda.
El alquiler de una vivienda no puede seguir siendo un negocio librado a las reglas del mercado. Como sostiene la entrevistada, es necesario que el Estado intervenga, legisle, regule y controle. El derecho a la vivienda está reconocido constitucionalmente, pero sin políticas concretas, sin mecanismos de acceso y sin protecciones reales, queda vaciado de contenido.
En fin, la profesional deja bien en claro su visión sobre la vivienda digna estrechamente relacionada con los derechos humanos. Que sea el mercado quien decida quién puede acceder y quién no, es una aberración que ninguna sociedad debe tolerar.
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